物业费是预交还是后交【超七成物业存在捆绑收费 超标准收费问题严重】

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山西省消协发布2018年度太原物业服务质量满意度 调查报告显示超七成物业存在捆绑收费 超标准收费问题严重专家建议应建立健全物业服务质量检查评估机制发布时间:2019-03-13 17:04 星期三来源:

法制网记者 马超 王志堂

现在,物业公司基本成为许多小区的标配。物业公司对居民居住环境的改善,生活质量的提高发挥了不可或缺的作用,作出了不小的贡献。然而,许多物业公司因代收费超标、捆绑收费及乱收费被人诟病。

“3·15”国际消费者权益日来临之际,山西省消费者协会发布了2018年度太原物业服务质量消费者满意度调查报告。此报告由山西省消费者协会委托山西省社科院建设项目经济社会影响评价中心完成,调查范围涉及所在地的49个街道办事处,140个居民小区。

业主对物业服务满意度低

调查显示,被调查居民对本住宅小区物业公司“行为规范,服务热情”方面的满意率,对物业公司投诉处理效率的满意率,对物业在维修、养护小区公用系统及设施方面的满意率,对小区物业公共秩序维护工作的满意率,对小区安保工作的满意率,对小区卫生消杀工作的满意率均不足两成。

而对所在小区物业提供的服务与物业收费标准是否相符,有83.21%的受访者认为不相符。

由于存在服务不到位的问题,部分小区经常出现电梯停用、管道破裂、房屋漏水、居民财产被盗等情况。

“这充分说明部分物业公司的服务质量还不尽如人意,亟待改进、完善、提升。”山西省消费者协会相关负责人表示。

物业代收费捆绑及超标准收费问题严重

调查显示,有82.78%的小区反映物业代收水费,70.61%的小区反映代收电费,79.48%的小区反映代收暖气费。

而在物业代收费用的过程中,有53.28%的居民反映代收的水费高于政府规定的标准,有48.87%的居民反映代收的电费高于规定的标准,有32.85%反映代收的暖气费高于规定的标准。

调查还显示,有73.14%的住宅小区存在物业费与水、电、暖等费用捆绑收取,有67.95%的物业通过停水断电催缴物业费,有73.96%的住宅小区通过限制业主购水、购电数量催缴物业费。

“这里不排除有些小区的个别居民因恶意拖欠物业费而招致物业公司的捆绑收费,但这种捆绑收费方式绝不应针对所有小区居民。”该负责人表示。

2018年8月,太原兰亭御湖城小区物业——广州某物业管理有限公司太原分公司就因在交房时非法捆绑收取燃气工程费被原太原市工商局依法作出行政处罚,处以罚款25万元。

出了捆绑消费,物业公司私自抬高水价、电价等问题尤为突出。

据介绍,原省物价部门规定的普通居民用水一级水量的收费标准为每吨2.8元,但有些小区远远超过了这个标准;山西省发改委统一规定的合表用户电价收费标准为每千瓦小时0.487元,但部分小区合表用户的电价也高于这一标准。 

物业公司私自罚款业主解聘困难

2018年8月,太原西华苑四期山西万坤物业管理有限公司怀疑业主偷电私自罚款的事情曾引起舆论关注。

该物业公司以怀疑彭某在小区经营的网吧存在偷电行为,擅自对其做出罚款10万元的处理决定,并以停止供电,将电卡余额清零等方法胁迫其缴纳罚款。

无独有偶,同样的事情还发生在消费者张某身上,万坤物业公司也以偷电为由对张某做出一万元的处罚决定,并停止售电两个多月,逼迫消费者缴纳罚款。

“这些物业公司强迫业主缴纳罚款,存在超越其职责违法行使政府职能问题。”山西省消费者协会负责人表示,物业公司非行政机关,不具有行政管理的法定职能,这种行为违反了《行政处罚法》的有关规定,其作出的也决定不具有约束力。

除了罚款,物业公司合同到期后,业主解聘困难也成为消费者面临的一大困境。

调查发现,有些物业公司合同到期后,拒不离开,业主的解聘权利得不到执行。

如长风小区某物业服务合同已于2017年11月到期,小区业委会绝大部分业主对其服务不满意,要求解聘该物业公司,但该物业公司拖着不走,业主也毫无办法。

多数小区未成立业主委员会导致维权困难

面对物业公司服务中存在的诸多问题,业主原本可通过业主委员会依法维权。然而,调查结果显示,83.55%的小区并未依法成立业主大会及业主委员会。

“没有业主委员会,业主维权就成为个人单打独斗,原本属于业主的知情权也被物业公司剥夺了。”山西省消费者协会一名工作人员这样对记者说道。

调查结果显示,利用公共区域、设施设备进行经营的,有56.3%的物业公司征得了小区相关业主的同意,所取得的收益被小区物业公司独占的,占被调查小区的87.13%。

但是,有87.89%的受访者表示物业并不对业主公布小区服务项目和服务工作的开展情况。

“如通过咨询太原多家投放电梯广告的公司得知,以一块镜框为57cm×42cm的广告牌为例,广告公司每年要付给物业的承包费为800-1000元,整个省城有1万多部电梯,这是一笔非常可观的收入,但没有发现哪家物业公司对具体收益情况进行过公示。”该工作人员说道。

面对侵权,业主应该勇敢说“不”!

物业公司侵权,业主却不知如何维权。对此,山西省律师协会会长高剑生表示,面对物业侵权,消费者首先应该勇敢说“不”!

高剑生表示,国家在《消费者权益保护法》《价格法》等法律法规中,有明确的政策规定、价格标准。小区物业私自提高水价和电价、捆绑收费,侵犯了业主的公平交易权,构成了违法行为。据此,消费者可以向当地住建局、价格监管部门进行投诉、举报。

“物业公司擅自利用小区共用部位、共用设施设备进行经营并侵占相关收益,属于违法行为。”高剑生说道,业主可以要求物业公司公布上述有关收入,并将收入用于公共利益或小区业主共享。如果物业公司拒绝,业主有权通过法律途径进行维权。

而对于一些物业公司自行罚款的问题,高剑生表示,处罚权只能由行政机关或司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。消费者面对此种侵权可以拒绝缴纳,同时向当地物业行政主管部门投诉。

“物业服务涉及千家万户,单打独斗维权是肯定不行的。”高剑生表示,业主应该尽快依据相关法规召开业主大会,成立业主委员会,这样业主维权就有了依靠,也更有力度。

此外,高剑生还建议,应该建立健全物业服务质量检查评估机制,设立统一标准,一旦发生物业与业主发生纠纷,相关部门介入后能有依据。

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